政策背景及宏观环境解析 [page::0]

• 会议明确提出高质量开展城市更新，落实中央城市工作会议精神。

- 城镇化进入稳定发展期，重点由增量扩张转向存量提质增效。

• 经济下半年工作中预计政策加力缓释基本面压力，目标实现房地产“止跌回稳”。

城市更新核心关注点 [page::0]

• 城中村和危旧房改造成为城市更新重点，预计2025年相关改造项目放量。

- 下半年需关注PSL（抵押补充贷款）放量速度对资金面的影响。

投资建议与行业风险提示 [page::0]

• 维持“增持”评级，预计四季度仍有高基数压力，三季度政策预期加码。

- 若错峰销售无法平稳，蓝筹房企2025年上半年存在销售及现金流压力，关注2025年年底及2026年初政策节点。

• 对2024年房地产竣工失速下滑差值2.36亿平米的下半年修复持积极预期。

国泰海通｜房地产：焕新发展模式，锚定城市更新——7月政治局会议点评 报告详尽分析

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一、元数据与概览

• 报告标题：焕新发展模式，锚定城市更新——7月政治局会议点评

- 发布机构：国泰海通证券

• 发布时间：2025年7月31日

- 报告作者：涂力磊（分析师）、谢皓宇（分析师）、陈昭颖（研究助理）

• 研究主题：针对中国房地产行业，尤其是城镇城市更新方向及政策导向的研判和解读

- 核心论点：
- 当前房地产市场已转向“止跌回稳”的阶段，政策持续宽松以支撑需求侧，同时推动供给侧从增量向存量优化转型。
- 城市更新，尤其是城中村和危旧房改造将是重点方向，预计2025年相关项目持续放量。
- 政策环境预期乐观，四季度或有加力，三季度政策存在边际改善预期，整体行情由政策预期和实际基本面支撑。

• 评级与投资建议：维持“增持”评级，关注第三季度政策加码带来的缓释效应，建议投资者关注四季度销售节奏和2026年投资端压力的演变。[page::0]

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二、逐节深度解读

2.1 导读及投资建议

• 关键论点汇总：报告指出2025年下半年房地产基本面压力仍存在，四季度面临“高基数期”。三季度预计政策将有所加码，助力“止跌回稳”。如果四季度错峰销售未能平稳兑现，可能导致2025年上半年蓝筹房企开发项目销售压力加大，现金流压力逐渐传导至2026年投资端。2025年底和2026年初的中央经济工作会议及两会将成为重要政策节点。
• 逻辑依据：政策为当前房地产稳政策向好的主线。销售与竣工存在时间差，2024年竣工明显失速，销售与竣工需求差值达到2.36亿平方米，预示2025年下半年竣工有望修复，缓解供给端压力。政策多强调稳需求、激活存量，支撑市场向好。
• 风险提示：基本面下行风险持续，需警惕政策落地不及预期。[page::0]

2.2 事件背景——7月政治局会议解读

• 会议重点：7月30日中共中央政治局会议强调今年10月召开中共中央第20届中央委员会第4次全体会议，研究第十五个五年规划。会议强调防范化解重点领域风险，强调高质量开展城市更新，落实好中央城市工作会议精神。
• 政策转型论点：城市发展稳步从增量扩张向存量提质转变，房地产市场调控重点由高速增长向高质量更新和存量激活转变。

- 市场启示：房地产政策不再单纯依赖刺激销售，更多关注资金成本的降低、需求的质的提升以及存量资源的优化利用。开发和投资方向逐渐向城市更新倾斜。

• 风险提示：虽然政策走向稳健，但潜在经济下行、资金收紧等风险仍对行业构成挑战。[page::0]

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三、图表及图像解读

报告中附带的二维码图像（见报告第1页）用以引导读者关注国泰海通证券研究服务公众号，获取更多研报及资讯，配合报告整体的客户服务策略，增强用户互动体验。该图像无直接财务数据或行业数据展示，属于辅助信息。[page::1]

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四、估值分析

• 本文节选未见直接涉及具体公司估值或财务模型，如DCF（现金流折现）、市盈率（P/E）等内容。

- 报告注重宏观政策评估与行业趋势判断，后续章节可能包含具体上市房地产蓝筹公司的估值分析。

• 重点在于判断政策周期和行业供需结构，为投资策略制定提供宏观背景。[page::0]

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五、风险因素评估

• 行业基本面下行风险：包括但不限于销售回款不足导致资金链紧张，竣工放缓，开发项目投资压力过大，及政策调整不及预期影响市场信心。
• 政策执行风险：尽管政治局会议布局稳健增长，政策从增量转向存量提质仍面临地方执行差异和资金投入节奏的挑战。
• 金融环境不确定性：房企融资环境持续变化，PSL（抵押支持贷款）放量速度是本报告关注的重点，若货币政策收紧或放缓会加剧风险。
• 报告未详述具体风险缓释措施，但暗示政策预期是缓冲风险的主要工具。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告稳健客观，但有政策乐观依赖倾向：预测三季度政策加力预期虽合理，仍面临不确定性，实际政策力度及货币环境转向恢复节奏尚未明朗。

- “止跌回稳”为核心判断，缺乏具体数据支撑的销售和资金链细节分析，整个分析较偏向政策指引，投资风险需谨慎。

• 报告周期短，未来细节需结合后续季度数据验证，尤其是销售回款和竣工延迟的实际修复情况。政策支持能否有效传导尚待观察。
• 城市更新议题较为宏观，具体项目推进体系、资金来源、实施难度未有深入剖析，这可能影响预期推进速度与实际成效。

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七、结论性综合

本报告以2025年7月30日的中央政治局会议为核心切入点，详细点评中国房地产市场政策方向及行业趋势，核心观点包括：

• 城市化进入“存量提质”阶段，房地产市场从政策粗放式刺激向诉求高质量发展转型。

- 2025年房地产行业面临“止跌回稳”的关键节点，政策将围绕激活存量和稳需求展开，未来重点关注城中村及危旧房改造项目的持续放量。

• 资金面适度宽松，特别是PSL运用将影响项目开发节奏。政策层面预期三季度加力，四季度销售节奏关键影响2026年开发与投资压力。

- 报告维持对地产行业“增持”评级，基于政策环境改善和城市更新带来的结构性机会。

图像二维码作为服务补充，未涉及核心财务内容。报告风险提示较合理，提醒投资者关注基本面怪圈与政策落地风险。整体结构围绕政策解读展开，缺少具体财务数据分析，但对宏观环境和未来行业趋势提供了系统清晰的解析和战略指引。

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综上所述，国泰海通本报告详细梳理了2025年房地产政策及城市更新发展逻辑，对行业投资态度保持积极，重点锁定“城市更新—城中村与危旧房改造”作为未来增长主线，对政策导向有较强响应，具有一定的前瞻性和指导价值。[page::0,1]

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