销售：单月销售环比改善 [page::0]

• 2025年前5月销售面积35315万平方米，同比下降2.90%，降幅略扩大。

- 5月单月销售面积7053.26万平方米，环比增长10.34%，同比下降3.30%。

• 销售金额前5月累计34091亿元，同比下降3.80%，单月5月环比增长13.15%。

- 5月销售均价10004元/平方米，环比上涨2.54%，同比下降2.83%。

• 政策刺激以5月中旬降首付比例为背景，基数效应导致同比仍为负，但环比回暖明显，市场有企稳迹象。

投资：开工单月环比正增长 [page::0]

• 2025年前5月房地产开发投资36234亿元，同比下降10.70%。

- 5月单月投资8504.43亿元，环比增长8.68%，但同比仍下降11.98%。

• 新开工面积前5月累计23184万平方米，同比下降22.80%；5月单月5348.16万平方米，环比增长10.51%。

- 竣工面积累计18385万平方米，同比下降17.30%；5月单月竣工2737.15万平方米，环比增长5.78%。

• 开工和竣工环比改善，显示房企开工意愿逐渐恢复。

资金：国内贷款累计同比下降 [page::0]

• 2025年前5月房企到位资金40232亿元，同比下降5.30%。

- 国贷款累计6679亿元，同比下降1.70%。

• 自筹资金13743亿元，同比下降7.20%。

- 定金及预收款11931亿元，同比下降5.00%。

• 个人按揭贷款5645亿元，同比下降8.50%。

- 资金来源整体承压，房地产融资环境依然紧张。

投资建议与风险提示 [page::0][page::1]

• 受基数影响，销售累计同比仍负，但单月环比回升明显，楼市有望止跌回稳。

- 政策聚焦房地产，头部房企凭借资金优势和运营能力预计市占率提升。

• 风险包括政策推动不及预期、城市调控风险、宏观经济波动和资金到位不确定性。

【银河地产胡孝宇】行业动态 2025.5丨销售面积单月环比修复，累计投资依然承压 — 深度分析报告

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一、元数据与概览

• 标题：【银河地产胡孝宇】行业动态 2025.5丨销售面积单月环比修复，累计投资依然承压

- 作者：胡孝宇，中国银河证券房地产行业分析师

• 发布日期：2025年6月18日

- 机构：中国银河证券研究院

• 研究主体：中国房地产行业整体市场动态，聚焦销售、投资及资金方面的状况及趋势。

- 核心论点概述：报告聚焦2025年前5个月及5月单月的房地产行业主要数据，指出销售面积单月环比已出现修复迹象，但累计整体投资仍然承压。资金方面，国内贷款累计同比出现下降趋势，显示行业资金仍较紧张。随着政策支持预期加强，行业或将逐步止跌回稳。报告基于此给出地产板块的投资建议，推荐关注具备领先运营管理及资金优势的头部企业。

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二、逐节深度解读

2.1 销售：单月销售环比改善

关键论点与信息

• 2025年前5个月全国商品房销售面积累计35315万平方米，同比下降2.9%，且降幅比2025年前3个月略微扩大0.1个百分点，显示年初以来销售态势仍处下行区间。

- 2025年5月单月销售面积为7053.26万平方米，环比增长10.34%，同比虽仍下降3.3%，但环比增速明显，表明销售面积出现环比修复。

• 销售额方面，前5月累计34091亿元，同比下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点；5月单月销售金额7056.39亿元，环比增长13.15%，依然同比下滑6.03%。

- 销售均价呈现微小动态，前5月均价9653元/平方米，同比小幅下降0.93%，环比微升0.92%；5月单月销售均价达到10004元/平方米，环比提升2.54%，同比下降2.83%。

• 去年5月中旬实施降首付等刺激政策，造成年同比基数较高，因此今年5月单月销售面积同比尚为个位数负增长。

- 政策层面6月国常会重申房地产领域支持，预期将逐步推动楼市止跌回稳。

逻辑与假设

• 降低首付政策的滞后影响使得去年同期数据基数较高，是今年同比下降的主要原因之一。

- 环比增长在5月份体现销售改善，表明房地产市场有阶段性企稳迹象。

• 政策支持被认为是未来销售回暖的关键驱动力。

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2.2 投资：开工单月环比正增长

关键论点与信息

• 2025年前5个月房地产开发投资累计36234亿元，同比下降10.7%，降幅比上月扩大0.4个百分点，显示投资依然承压。

- 5月份单月开发投资8504.43亿元，环比增长8.68%，同比下降11.98%，环比增速体现一定开工意愿修复。

• 开工面积方面，前5月新开工23184万平方米，同比下降22.8%，但降幅比2025年前3月收窄1个百分点，单月5月新开工5348.16万平方米，环比增长10.51%，同比下降19.27%。

- 竣工面积累计18385万平方米，同比下降17.3%，且同比降幅较上月扩大0.4个百分点。5月单月竣工面积2737.15万平方米，环比上升5.78%，同比下滑19.51%。

• 这些数据体现销售市场的企稳对开工意愿的支撑作用，房企开工积极性有所修复。

推理依据与假设

• 销售改善先于投资端恢复，市场需求复苏带动开发商推盘开工的信心回升。

- 投资降幅虽持续，但环比增速回暖显示了投资下滑空间的阶段性减小。

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2.3 资金：国内贷款累计同比下降

关键论点

• 2025年前5月房企到位资金总计40232亿元，同比下降5.3%，降幅比4月有所扩大。

- 资金来源方面，国内贷款前5月累计6679亿元，同比下降1.7%，说明融资环境依然紧张。

• 自筹资金13743亿元，同比下降7.2%，定金及预付款11931亿元，同比下降5.0%，个人按揭贷款5645亿元，同比下降8.5%。

- 房企整体资金，特别是国内贷款累计同比再度转负，自筹资金、定金及预付款降幅扩大，反映资金压力依然显著。

推理及业界背景

• 资金面收紧主要源自市场预期及政策环境的不确定性。

- 个人按揭贷款减少可能与购房需求疲软和银行审贷趋严有关。

• 资金来源紧张直接制约开发投资及开工恢复。

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2.4 投资建议

• 5月份销售尽管累计同比仍负增长，但单月环比实现销售面积和金额双双增长，显示阶段性回暖。

- 6月国常会再度聚焦房地产政策，利好市场预期。

• 报告认为地产行业有望逐步止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值增强。

- 鼓励重点关注具备领先运营能力及资金优势的头部房企，这些企业市占率有望提升，且运营韧性强。

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2.5 风险提示

报告明确列出了四大风险：

1. 政策推动不及预期风险——政策刺激力度或未达到预想效果；

2. 因城施策不及预期风险——地方政府推行政策的力度和节奏不足；

1. 宏观经济不及预期风险——经济增长放缓对房地产需求构成压力；

4. 资金到位不及预期风险——融资难度继续制约行业恢复；

1. 房价大幅波动风险——价格波动可能影响购房者信心及市场稳定。

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三、图表深度解读

图表1（报告首页页眉图片）：展示报告标题及作者信息，强化报告权威性。

图表2（核心观点页中的综合数据图示）

• 以多项关键指标（销售面积、销售金额、开发投资、资金到位量等）数据配合同比及环比变化百分比展示行业动态。

- 体现销售面积、销售金额、投资等均有不同程度同比下降，但环比单月均有小幅显著回升（约8%-13%之间），向读者传达单月市场回暖和环比修复趋势。

• 通过数据的同比下降维持了行业压力的现实感，环比增长体现希望。

- 此图与对应文本数据一一吻合，提升了信息的直观理解。

图表3（投资建议页）：图文并茂指出风险与投资建议重点，表明行业依然存在多重不确定性，建议关注领先企业。

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四、估值分析

本次报告未包含详细单个公司估值模型或目标价，主要聚焦宏观行业数据及趋势判断，并结合政策环境做出整体行业的投资建议定位。因此无估值模型细节或敏感性分析披露。

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五、风险因素评估

报告风险意识较强，明确指出政策、经济、资金和价格波动等核心风险因素。特别提及资金到位、因城施策及宏观经济对房地产行业的显著影响，表明宏观与微观政策的执行力度直接影响行业复苏节奏。

但报告未具体给出概率或缓解措施的具体方案，风险披露偏理论面，预警性质强，提示投资者注意市场波动。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告多次提及同比下降幅度“扩大”，明显在警示行业持续的下行压力，同时环比增长则为乐观信号，观点较为平衡。

- 但对政策效果的乐观预期基于政府“聚焦房地产领域”的措辞，缺乏明确政策落实细节，存在一定不确定性。

• 资金端数据显示累计同比依然负增长，但单月数据未细化，未充分评估短期风险的极端情况。

- 销售均价环比回升，但同比依然下降，可能反映区域间的价格差异或高价项目仍受压，报告对此未做深入区域分解。

• 整体报告重视头部房企优势，但对中小房企生存困境及其影响力分析不足。

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七、结论性综合

《中国银河证券》胡孝宇发布的2025年5月份房地产行业动态报告，基于详实的销售、投资和资金数据，揭示了当前中国房地产市场的复杂态势：

• 销售端：尽管累计同比销售面积和销售额仍呈下降，但5月单月销售面积和金额环比均实现两位数增长，体现阶段性修复迹象，尤其在政策基数调整和政府刺激政策预期推动下，市场止跌回稳初见端倪。

- 投资端：房地产开发投资及新开工面积继续承压，同比下降幅度较大，但月度环比增长反映开发商对市场恢复的谨慎乐观，开工意愿开始有所回升。

• 资金端：房企资金来源仍不畅，国内贷款累计同比由此前的转正又转为负增长，自筹资金等重要资金渠道同比收紧，表明资金面依然是制约行业回暖的关键瓶颈。

- 政策预期：6月国常会再次强调房地产政策支持，为市场带来积极信号。报告认为，在政策加持和市场底部趋稳背景下，地产板块配置价值凸显。

• 投资建议：推荐关注资金与运营实力较强、具备竞争优势的头部房企，这些企业更有可能在行业调整期能维持发展并扩大市场份额。

- 风险点：宏观经济下行、政策执行不到位、资金链紧张及房价大幅波动均可能对市场恢复产生重大影响，需要密切关注。

报告通过详尽的数据对比（销售面积/金额、投资与开工竣工数据、资金多渠道来源同比环比情况），以及政策环境的综合考量，客观呈现了2025年中国房地产市场的阶段性特征和未来可能趋势，具备较强的时效性和参考价值。

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图片溯源

• 报告首页标题及作者图片示例：

• 核心观点页图表具体数据图示：

• 投资建议页面视觉提示：

• 胡孝宇分析师介绍照片：

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参考文献

• 【银河地产胡孝宇】行业动态 2025.5丨销售面积单月环比修复，累计投资依然承压，中国银河证券，2025年6月18日发布[ page::0,1,2 ]

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本报告意在为房地产行业投资者及市场关注者提供权威、详实的行业现状与趋势分析，助力科学决策。

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