公募REITs市值与指数表现 [page::0]

• 中证REITs全收益指数突破1100点，周涨1.58%，中证REITs收盘指数涨1.55%。

- 总市值达2021亿元，环比上涨1.95%。

• 七大板块均录得正回报，交通设施板块涨幅3.35%显著领先。

- 招商高速公路等交通基础设施个券表现优异，日均车流量及路费收入同比增长显著。

市场流动性与交易活跃度 [page::1]

• 市场日均成交额5.23亿元，日均换手率0.60%，环比上升。

- 产业园区(0.76%)、市政环保(0.68%)和交通设施(0.67%)板块换手率靠前，交易活跃。

• 租赁住房板块换手率降幅最大，受新上市项目影响改变前期活跃态势。

- 个券交易活跃度排名前三为工银蒙能清洁能源REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。

发行与扩募进展 [page::1]

| 状态 | 项目名称（部分） | 备注 |
|---------------|---------------------------------|-------------------|
| 已上市 | 66个项目，总市值首次突破2000亿元 | 8个新项目募集134亿 |
| 询价发售阶段 | 中金中国绿发商业资产、中金亦庄产业园 | 2单 |
| 已获批 | 中银中外运仓储物流 | 1单 |
| 交易所问询阶段| 7单，包括创金合信首农产业园、华夏华电清洁能源等 | |
| 审核通过扩募 | 国泰君安临港创新产业园、华夏北京保障房 | |

• 预计2025年内潜在发行项目12-15单，总规模超200亿元，市场规模预计突破2200亿元。

- 扩募事项保持活跃，部分项目已进入交易所审核和反馈阶段。

风险提示及法律声明 [page::1][page::2]

• 公募REITs相关政策可能超预期调整。

- 基础设施项目经营存在风险。

• 本报告信息仅面向华西证券专业机构客户，投资需谨慎。

【华西固收】公募REITs总市值首次突破2000亿元 公募REITs周速览（2025年6月2-6日）——详尽分析报告

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一、元数据与概览

• 报告标题：“【华西固收】公募REITs总市值首次突破2000亿元 公募REITs周速览（2025年6月2-6日）”

- 发布机构：华西证券研究所

• 作者：证券分析师 姜丹（执业证书号 S1120524030002）

- 发布日期：2025年6月8日

• 报告类型：周期性市场周报，聚焦中国公募REITs市场表现与动态。

- 主题：公募REITs（房地产投资信托基金）市场的最新市值、交易活跃度、估值状况、板块表现、个券情况及一级市场动态。

• 核心论点：

- 截至本周，公募REITs市场总市值首次突破2000亿元大关，达到2021亿元。
- 本周主要指数均上涨，交通设施板块领涨，消费设施及租赁住房表现亮眼。
- 市场交易活跃度提升，一级市场活跃，预计发行规模将继续扩大，市场体量突破2200亿元预期明确。
- 板块估值分化明显，风险提示包括政策调整风险及基础设施项目经营风险。

总体而言，作者想传递的信息是：公募REITs市场已进入快速发展阶段，市值与交易活跃度持续提升，相关细分板块表现不一，但整体健康，未来发行空间广阔，投资者需关注政策与项目运营风险[page::0,1]。

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二、逐节深度解读

1. 市场与指数表现（波动与市值）

• 关键论点：

- 中证REITs全收益指数周涨1.58%，2025年首次突破1100点。
- 中证REITs收盘指数上涨1.55%，反映二级市场资产价格整体向好。
- 现有66个基础设施公募REITs项目，总市值达到2021亿元，为历史首次突破“2000亿”大关，环比增长1.95%。
- 各大资产板块全线上涨，尤其交通设施板块涨幅3.35%，显著优于其他板块和宽基指数如沪深300、债券等。

• 逻辑与依据：

- 指数和总市值提升，体现了资金流入和市场认可的提升。
- 交通基础设施表现优异，受日均车流量和收入的实际增长支撑，体现经济复苏和政策利好作用。
- 其它板块尽管涨幅较低，但保持正向，显示整体市场气氛稳健。

• 重要数据：

- 招商高速、华泰江苏交控、平安宁波交投车流量同比增长12.8%、15.46%、5.22%。
- 路费收入同比分别增长8.9%、16.51%、3.00%。
- 消费设施近三个月涨幅超17%，年初至今近36%；租赁住房年初至今涨21%。
- 嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅-1.22%，市场表现个别分化明显。

意义：交通设施集中受益于区域经济恢复和差异化收费政策，带动整体板块强势上涨，反映REITs与经济基本面高度相关，政策优化和产业景气提升直接促进价格表现[page::0]。

2. 交易活跃度与换手率分析

• 关键论点：

- 端午节后市场成交活跃度回升，日均成交额5.23亿元，换手率0.60%，环比提升显著。
- 产业园区（0.76%）、市政环保（0.68%）、交通设施（0.67%）板块交易活跃度领先。
- 租赁住房换手率下降，主要因上周新股活跃造成之前基数较高。
- 个券方面，工银蒙能清洁能源REIT（2.3%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（2.0%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.9%）换手率位列前三。
- 部分个券如中信建投国家电投新能源REIT仅0.1%，显示交易分化。

• 逻辑与依据：

- 节后资金释放引发交易回暖。
- 新上市REITs推动板块和个股短期换手率高涨。
- 交易活跃度是市场热度和流动性指标，反映投资者对不同细分板块和个券关注程度。

• 数据解读：

- 交易量和换手率的提升对应涨幅表现支持市场热情。
- 某些个券换手率极低显示流动性不足，需关注基础设施本身特点及市场接受度。

此环节表明交易活跃度成为衡量市场深度的重要参数，投资者需关注流动性风险和个券差异[page::1]。

3. 估值状况与市场配置

• 要点：

- 消费板块REITs估值仍处高位，但部分基金接近历史均值-1倍标准差。
- 能源板块中大多数REITs估值收益率低于历史均值-1倍标准差，租赁住房当前估值也处历史低位。
- 园区基础设施、市政环保、交通基础设施和仓储物流估值分化明显，表现受业绩预期驱动。

• 解释：

- 估值收益率低，意味着价格较高，未来收益率期待下降，风险溢价压缩。
- 估值分化反映市场对不同细分板块的预期不一致，投资者应重点关注业绩兑现情况。

• 投资启示：

- 投资需关注估值合理性避免踩高点。
- 不同板块估值走势背后反映了市场对其业绩稳定性与政策支持程度的差异判断。

4. 一级市场发行与扩募动态

• 核心信息：

- 2025年内已完成8个项目发行，募资金额134亿元。
- 未来预计12-15个新项目发行，总规模预计超过200亿元，带动市场总规模突破2200亿元。
- 具体项目如中金中国绿发商业资产、中金亦庄产业园等均处于发售或询价阶段。
- 多只REITs处于扩募审核或问询阶段。

• 逻辑：

- 一级市场持续活跃，为二级市场提供资金供给与资产来源。
- 扩募项目反映行业成长性和资本运作模式日益成熟。

• 风险提醒：

- 交易所问询及审核过程存在不确定性，可能影响发行节奏。

综上，市场规模扩张预期明确，有利于增强市场影响力和流动性，但也伴随监管审核及政策环境变动风险[page::1]。

5. 风险提示

• 政策层面：公募REITs相关政策有超预期调整风险，可能导致市场波动加剧。

- 经营风险：基础设施项目自身经营风险，包括资产运营效益波动。

• 资料与统计风险：数据来源及统计可能存在误差，影响判断。

报告指出风险存在一定概率，但未详细量化发生概率，投资者应增强风险意识，结合自身风险承受能力合理配置[page::1]。

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三、图表深度解读

图表1（第0页封面图）

• 展示华西证券品牌及主题氛围，未提供具体数据。

- 功能为品牌形象塑造和报告视觉引导。

图表2（第2页二维码图）

• 二维码为关注华西研究公众号的互动入口，体现研究传播渠道。

- 法律声明及评级说明表格：
- 评级逻辑清晰，50分制基于六个月内股价或行业指数相对上证综指涨跌幅做出判断。
- 公司评级分五档（买入至卖出），行业评级分三档（推荐、中性、回避）。

• 此评级标准为投资建议提供制度基础，表明报告依托明确评级体系，提升分析客观性[page::2]。

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四、估值分析

报告中未明确进行DCF或可比公司法等估值模型分析，仅通过估值收益率（常用于固收领域的收益率指标推定套利空间和价格合理性）进行分板块估值表现对比。

• 估值收益率分析：

- 估值收益率低于历史均值-1倍标准差说明价格偏高，未来收益空间有限。
- 估值分化反映不同资产运营差异和市场预期分歧。

未见敏感性分析内容，报告侧重市场表现和规模扩张动态，估值层面仍处于情绪与市场定位观察阶段[page::1]。

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五、风险因素评估

• 政策调整风险：政策变动可能影响REITs发行节奏及收益分配，核心风险点。

- 项目经营风险：基础设施资产运营状况与收益稳定性将影响现金流和分红能力。

• 数据及统计风险：统计口径和数据更新的准确性存在不确定性。

报告没有提出具体缓解措施，但提醒投资者关注政策走向和资产质量，以防范相关风险[page::1]。

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六、批判性视角与细微差别

• 积极视角较为明显：报告多个段落强调市场扩容与指数走强，属于偏积极的市场解读。

- 风险提示简略：虽然指出政策和经营风险，但缺少深入的风险情景分析和应对策略，存在一定乐观偏向。

• 估值分析略显浅显：未见更复杂估值模型或对估值风险作进一步量化分析，投资判断依赖市场表现和板块相对估值分布。

- 市场交易分化未深入剖析：个券交易活跃度差异明显，但缺乏对流动性风险或市场参与度限制的详细分析。

• 数据的底层来源和时间节点：如车流量数据为1-4月累计同比增长，未涵盖更近期或未来动态，可能影响判断时效。

总体，报告基调积极，数据详实，建议投资者结合更多维度信息审慎决策[page::0,1]。

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七、结论性综合

本报告全面反映了2025年6月第一周中国公募REITs市场的关键动态，包括：

• 历史性突破：公募REITs总市值首次突破2000亿元，达到2021亿元，显示行业快速扩张阶段。

- 市场活跃度提升：成交额、成交量和换手率均明显回升，表明投资者参与度增强，产业园区和交通设施尤为活跃。

• 板块表现分化：交通基础设施板块以3.35%涨幅居首，消费设施和租赁住房表现突出，能源、仓储及市政环保估值分化明显；

- 基础数据支撑：实际运营数据如车流量和路费收入同比均有显著增长，强化板块投资逻辑。

• 一级市场持续推进：8个项目发行，募资134亿元，后续潜在项目活跃，全年预计发行200亿元以上，市场规模突破2200亿的空间明确。

- 估值和风险指标：当前各大板块估值情况复杂，市场需重点监控政策变化与项目经营风险。

报告体现华西证券对公募REITs市场长远发展持乐观态度，强调市值扩张和市场流动性改善的积极信号，同时提醒投资者注意政策及项目风险。其专业评级体系和理性风险提示为投资者提供了重要参考框架[page::0,1,2]。

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图表引用

公募REITs市场发展及估值相关数据请参见和

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结尾备注

本分析严格基于报告内容与披露数据，致力于为公募REITs市场参与者提供深度解析，帮助理解板块表现、市场趋势与未来发展风险，辅助投资决策过程。

报告