2025年二季度REITs经营表现与行情分析 [page::0]

• 保障房、消费、市政环保板块运营稳健，消费板块部分租金因季节性营业额下降。仓储板块出租率上升但租金承压。

- 产业园区面临“以价换量”和租金双下跌，研发办公项目压力最大。

• 高速与能源板块分化明显，前者受网络改扩建及天气影响，后者受资源和电价波动影响。

- REIT整体股价行情回调，二季度回调由保障房和市政板块主导，区别于一季度以产业园为主领跌。

• REIT行情更多受债市利率影响，利率上行导致股价回落，长期核心影响是经营表现及政策落地情况。

2025年二季度航空运输行业供需与盈利状况 [page::1]

• Q2航空行业供给维持低增，新增机队有限，预计全年机队规模微增。

- 国内航空需求稳健恢复，客流增长5.5%，票价趋稳，燃油价格下降17%，行业盈利大幅减亏。

• 7月暑运期间因私需求旺盛但公商务需求意外疲软，票价有所回落，航司调整8月预售票价以刺激销票。

- “反内卷”政策预期将提升航空收益管理能力，促进行业淡季盈利改善和中期收益能级提升。

• 建议关注公商务需求恢复带来的业绩改善机会。

航空行业长逻辑与投资建议 [page::2]

• 预计未来两年航空供需关系持续改善，盈利中枢上行趋势明显。

- 油价下行及政策对“反内卷”支持助力盈利恢复，行业集中度高利于收益提升。

• 短期需求波动不改中期增长趋势，建议逆向布局航空板块长线机会。

- 风险因素包括经济波动、政策调整、油价汇率变化及安全问题。

国泰海通·晨报0801｜固收、交运——金融研究报告详尽解析

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一、元数据与概览

报告标题：

• 《大势未改，微澜有别——2025年REITs二季度季报点评》

- 《暑运旺季表现偏弱，关注公商需求恢复》

作者与发布机构：
国泰海通证券研究，研究运营组撰写。
主要分析师：刘玉（REITs板块）、岳鑫（交通运输板块）等。

发布日期：
2025年7月31日晚。

研究对象：

• 固收板块中的REITs（房地产投资信托基金）及其2025年二季度业绩表现。

- 交通运输行业，特别是航空板块2025年第二季度及暑运旺季表现。

核心论点与传达信息：

• REITs方面，整体经营表现延续前期趋势，但板块分化逐渐显现，短期行情仍受债市和风险偏好影响；长期看经营表现与政策落地是关键。

- 交通运输方面，航空供需关系稳中有升，行业减亏明显，但暑运旺季表现不及预期，私旅旺盛、公商务需求走弱。航空行业进入低增时代，长期逻辑看好，建议逆向布局。

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二、逐节深度解读

2.1 固收：REITs二季度季报点评

关键论点与信息总结：

• 二季度REITs经营表现整体稳健，保障房、市政环保等稳定板块表现良好，消费板块租金边际下滑因季节性营业额下降。仓储出租率小幅上升但租金承压。产业园板块面临“以价换量”及“量价齐跌”压力。高速与能源领域表现分化，分别受网路建设和资源电价影响。

- 二季度REIT行情整体下跌，但板块表现差异较一季度有所缩小，保障房、市政板块领跌，产业园跌幅相对较小。

• 当前行情回调主要由投资者风险偏好变动和利率走势影响，REIT作为权益性工具，其高分红属性使得短期估值对现实现金流变化敏感，且利率上行导致此前因利率下降获得的涨幅回吐。

- 未来走势看债性主导，短期聚焦风险偏好和政策落地，长期仍以经营表现为核心。

推理依据与假设：

• 对各板块经营指标分析，如租金、出租率、营业额波动，结合宏观经济和政策环境。

- 结合一季度后市场行情表现，分析投资者风险偏好对REIT价格波动的影响。

• 利率变化对REIT估值的影响机制：REIT作为高分红但非永续经营资产，现金流现状对估值更加直接。

- 政策增量落地的即时性与相关性，对弹性较强板块的影响被强调。

关键数据点：

• 消费板块租金边际下降，仓储出租率边际上升但租金承压。

- 产业园板块租金和出租率稳定性差异，研发办公的“量价齐跌”问题。

• 高速与能源板块内部分化表现。

- 二季度REIT整体行情回调，但与一季度结构有所不同。

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2.2 交运：暑运旺季表现偏弱，关注公商需求恢复

关键论点与信息总结：

• 2025Q2航空行业供需关系稳中有进，行业实现减亏。具体表现为机队规模净增不高（107架新机，净增52架），供给保持低增长。三大航点ASK增长5.3%，其中国际增长21%显著。

- 国内需求Q2回暖，客流同比增长5.5%，票价基本持平但含油票价下降4%。航空客座率提升至历史同期新高，燃油均价同比下降17%，促进盈利改善。

• 暑运旺季表现未达预期，原因包括低供给增长和公商务需求疲软，尤其公商需求回落陡峭，但因私旅游旺盛（亲子游及文旅展会推动）。

- 未来航空淡季减亏可期，政策“反内卷”动作有望减少过度低价竞争，养成合理票价环境。同时行业集中度高，客座率处全球高位，供给规划继续低速增长。

推理依据与假设：

• 供给侧详尽监控飞机引进和机队周转情况，结合运行数据（ASK、客座率）。

- 分析收入变化部分归因于油价和票价走势。

• 暑运表现偏弱解释基于区域舆情、政策管控及航司票价调整行为。

- “反内卷”作为政策预期，推断其将促进行业健康盈利。

关键数据点：

• 2025年上半年新引进飞机107架，净增52架，三大航机队规模同比增长3%。

- Q2三大航国内ASK同比增2%，国际增21%。

• 客流同比增长5.5%，含油票价同比持平，燃油价格下降17%。

- 7月航空客流同比增长超3%，含油票价同比下降4-5%。

• 7月国内客班同比增长2%。

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2.3 综合观点与未来展望

• REITs板块目前处于调整期，利率走向及政策落地将决定短期行情，结构分化趋势明显，投资者需关注项目经营弹性与底层资产表现。

- 航空行业步入低供给增长阶段，供需结构改善带来盈利边际提升，尽管暑运短期表现不佳，但长期行业逻辑健康。政策层面“反内卷”有助行业规范化和盈利能力恢复。

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三、图表深度解读

3.1 图像描述与解析

1. 页面0配图（新疆喀拉峻自然风光图）

- 作用主要是栏目装饰与视觉引导，属非数据图表，无实质金融信息贡献。
- 体现报告发布环境和品牌风格，提升阅读体验。

1. 页面1配图（岳鑫分析师肖像）

- 说明人物身份，增加报告权威性，无具体数据分析价值。

1. 页面2配图（多个标识二维码和页面符号）

- 指引读者获取更多研究报告及参与深度活动，增强互动性和客户粘性。

总结： 本报告纯文字数据和论述为核心，配图主要为品牌宣传和人物介绍，图表内容集中在文内文字阐述，无独立数值类图表需要解读。

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四、估值分析

本报告主要聚焦于REITs项目经营表现和航空行业供需及业绩表现，未披露具体估值模型、目标价或敏感性分析。

不过对REITs的估值分析涉及以下隐含逻辑：

• REITs估值受利率（无风险利率）波动影响显著，当利率上升导致估值回调。

- 投资者收益依赖企业分红（分子端现金流）且非永续经营假设下，强调现金流现实表现优先于长期预期。

• 资产租金、出租率及底层经营状况直接影响分红预期，价值波动明显。

航空板块估值侧重于运营数据指标（ASK、客座率）、票价和燃油成本对盈利影响，目前以盈利改善和行业供需稳定作为逻辑核心，缺少具体数值估值模型。

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五、风险因素评估

报告中明确提及的风险包括：

1. REITs板块风险：

- 超出预期的新REIT政策发布可能影响现有资产表现。
- 底层资产经营状况恶化，如租金下降、空置率提升。
- 底层资产数据计算方法存在偏差，影响投资者判断。

1. 航空行业风险：

- 经济波动导致需求意外下滑。
- 政策调整影响行业运营。
- 油价及汇率波动对成本控制产生影响。
- 可能的增发摊薄公司股权。
- 安全事故及其它突发事件。

报告对各风险提示均未详细量化概率和缓解措施，但通过细致分析现状和政策影响，提示市场参与者关注上述变动可能带来的影响。

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六、批判性视角与细微差别

• REITs分析视角较为稳健，涵盖大部分板块和市场因素，但细节上对“政策利好对板块产生偏利空”一说略显复杂，可能导致投资者产生理解难度。实际政策落地效果仍需结合实际经营表现进一步观察。

- 交通运输分析强调“反内卷”政策预期积极，但该政策具体执行力度和持续性尚不明确，存在一定不确定性。

• 报告对投资者行为和市场情绪的分析深入，但对宏观经济变数和外部冲击如国际航线政策变化等因素论述较弱。

- 报告结构以叙述为主，缺乏更多量化图表和可视化数据，可能限制部分深度定量分析的表达。

总体来看，报告立场客观，论据详尽，逻辑连贯，符合专业证券研究报告的规范。

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七、结论性综合

本期国泰海通晨报重点围绕“固收REITs二季度经营表现及市场反应”与“交通运输行业尤其航空板块2025年上半年运营情况及暑运旺季表现”展开综合调研解读。

对于REITs板块，二季度整体经营稳定，底层资产表现良莠不齐，尤其消费和产业园板块面临一定压力。市场短期行情受债市波动和投资者风险偏好主导，导致整体回调，但板块内部结构分化特征明显。长期来看，项目经营表现和政策落地力度将是决定REITs价值和表现的核心驱动力。关注高弹性项目的经营动态和分红稳定性的投资者，将更能把握投资机会及风险。

对于航空板块，2025年Q2表现稳健，供给低增、需求复苏让行业大幅减亏，客座率创同期历史新高。暑运旺季受到公商务需求疲软影响表现相对偏弱，但私旅旺盛缓冲部分压力。随着“反内卷”政策有望出台，行业中长期盈利能力持续改善，稳健增长逻辑依旧，投资建议倾向于逆向布局，利用短期波动捕捉价值提升。

整体报告提醒市场参与者，当前金融及交通运输市场正处于结构性调整和政策渐进释放阶段，理性识别经营实质与市场预期差异，灵活应对风险机会，将是中长期投资的核心要义。

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参考文献与溯源：
内容主要基于国泰海通证券发布的《大势未改，微澜有别——2025年REITs二季度季报点评》及《暑运旺季表现偏弱，关注公商需求恢复》报告，报告发布日期均为2025年7月31日，[page::0,1,2]

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注： 本报告未涵盖具体表格数字细节图示，仅基于原文中披露的数据与文字进行系统的解读与分析。相关二维码及非核心图像仅作功能辅助使用，无实质内容解读需求。

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