2025年7月政治局强调城市更新及政策导向 [page::0]

• 会议指出“十五五”关键期应保持政策连续性与稳定性，稳市场稳预期。

- 强调高质量开展城市更新，推动城市结构优化与绿色转型。

• 促进国际国内双循环中的城市枢纽作用发挥。

城镇化发展阶段转向存量提质增效 [page::0]

• 2024年城镇化率达到67%，较2017年提升11.25个百分点。

- 城市发展由快速扩张转向存量优化阶段，聚焦质量和效能提升。

城中村改造推动房地产需求释放 [page::0]

• 2024年城中村改造项目覆盖300+城市，实施1790个改造项目。

- 改造有望改善居民居住环境，提升城市宜居性和舒适度。

• 若配合货币化安置方案，住房需求将进一步释放。

投资建议：行业估值修复与头部房企优势凸显 [page::0]

• 城市更新政策渐显成效，行业估值有望整体提升。

- 头部房企凭借较低融资成本及核心区域市场份额，实现运营改善。

• 估值修复带来整体β投资机会。

风险提示 [page::1]

• 宏观经济、房价波动及政策推进不确定性风险依然存在。

- 城镇化和人口情况发展不及预期可能影响行业表现。

【银河地产胡孝宇】行业点评报告详尽分析

1. 元数据与报告概览（引言与报告概览）

报告标题： 【银河地产胡孝宇】行业点评丨城市更新重要性凸显 2025年7月政治局点评
作者： 胡孝宇
发布机构： 中国银河证券研究院
发布时间： 2025年07月31日 08:02
报告主题： 本报告聚焦于中国城市更新政策的政治背景与行业影响，尤其强调2025年7月中共中央政治局会议精神对房地产行业及城镇化发展的导向作用。核心讨论方向为城市更新，尤其是城中村改造及危旧房改造的推进对行业的影响及未来趋势。

核心观点总结：

• 2025年7月30日中央政治局会议重申落实中央城市工作会议精神，高质量推进城市更新。

- 我国城镇化步入稳定发展期，城市发展重心从大规模增量扩张转向存量提质增效。

• 城市更新尤其是城中村改造，有望进一步推进，释放新的住房需求。

- 在政策持续支持与融资环境改善下，房地产行业估值有望逐步修复，头部房企借助成本优势及核心区域市占率实现运营改善。

总体来看，作者意在传达“城市更新”已成为当前及未来房地产行业发展的核心抓手，且相关政策支撑逐渐明晰，行业景气度有望回升[page::0][page::1]。

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2. 逐节深度解读

2.1 报告导读与核心观点部分

总结与阐述：
报告首先重申中央政治局针对城市更新的部署和精神，强调“十五五”期间为社会主义现代化建设关键期，需保持政策连续性和稳定性，同时稳市场、稳预期。城市更新被定义为未来城市发展的核心抓手，具体内容涵盖优化城市结构与功能、促进动能转换和绿色转型、文脉传承及城市治理提升。

在城镇化发展方面，过去十年的快速增长阶段已结束，2024年我国城镇化率达67%，相比2017年增长了6.76个百分点，过去十年累计提升11.25个百分点，意味着城市人口持续增加但增长速度进入相对稳定期，城市发展将侧重存量提质。

房地产领域特别指出城中村改造——作为城市更新的典型代表项目，城中村通常存在居住环境较差、人口密度大等问题，而改造工程不仅改善居民居住环境，也提升城市宜居性和品质。2024年，城中村改造已覆盖300多个城市，实施项目1790个。政治局会议再次强调城市更新，预示城中村及危旧房的改造项目将加速，若搭配货币化安置方案，相关房屋需求有望释放。

关键数据点：

• 城镇化率2024年达67%（2017年60.24%），近十年提升11.25pct。

- 2024年城中村改造覆盖300多个城市，1790个项目实施。

推理逻辑：
随着大规模土地增量的锐减与人口城市化进入后期阶段，城市发展的重点自然转向对存量资产的效率提升和结构优化，城镇化稳定发展的客观背景决定了“城市更新”不能再以新增用地为主，而须依靠改造与再利用存量资产。同时，城中村改造等项目能直接带动改善居民居住条件，是实现城市品质提升和绿色转型的重要抓手。

2.2 投资建议部分

总结与阐述：
基于政治局会议精神及城镇化发展的转变，报告提出投资建议：城市更新将成为房地产行业新的核心驱动力。随着政策落地，行业整体估值有望迎来修复机会。头部房企由于融资成本较低且拥有核心区域高市占率优势，更具运营改善潜力，能更好分享行业红利。此外，该阶段行业或出现β机会，即整体市场表现相对改善。

关键逻辑与预期：

• 政策边际改善逐渐显现，行业情绪和信心回暖。

- 头部企业通过资本成本优势和规模效应增强竞争力。

• 存量市场竞争加剧，促使企业进行产品和运营升级，提高市场份额。

2.3 风险提示部分

总结与说明：
报告如实提示了多重风险因素，覆盖宏观到微观多维度，包括宏观经济低于预期、房价大幅波动、人口与城镇化进程滞缓、政策推进不及预期以及房地产销售和投资低迷等。这些风险均可能影响城市更新进程和房地产行业表现。

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3. 图表深度解读

3.1 报告首页图片分析

• 内容说明： 图片简洁，视觉集中于主题“城市更新重要性凸显”。配色冷静稳定，视觉风格符合政策性报告严肃专业的风格。

- 作用与联系： 图片作为报告起始视觉引导，象征城市现代化和结构转型，呼应正文中对城市更新及高质量发展的高度关注。

3.2 核心观点图标与布局

• 内容说明： 图标式布局分点展示政治局会议精神、“再提城市更新”、城镇化阶段转变及城改助推等关键点，图文结合，便于快速抓取报告主旨。

- 关联文本逻辑： 图示强化了政策对城市更新的强调、统计数据的直观表达和城中村改造的规模，为投资建议提供政策与数据基础支持。

3.3 研究团队与评级体系图示

• 内容说明： 评级体系明晰标准和时间区间，为投资者理解研究结论提供参考。

- 作用： 通过清晰定义推荐、中性、回避等评级分类，提高报告针对性的指导价值。

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4. 估值分析

本报告重心为政策解读与行业趋势分析，未显著涉及具体企业或行业的估值方法论讨论，无现金流折现模型、P/E或EV/EBITDA倍数具体估值输入和结果。估值观点较宏观：“政策效果逐渐显现的基础上，行业估值或迎来整体修复”，强调估值修复的逻辑驱动力为政策面支持及头部房企运营改善，而非具体财务估值模型细节。

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5. 风险因素评估

报告详尽列举多项风险，具体如下：

• 宏观经济风险： 宏观经济增速及结构调整不及预期，影响房地产需求和融资环境。

- 房价波动风险： 大幅波动引发市场预期恶化，影响投资和消费信心。

• 人口及城镇化风险： 人口增长放缓或城镇化进程滞缓，削弱住房需求基础。

- 政策实施风险： 城市更新及相关政策推进缓慢或效果不及预期，削弱市场信心。

• 房地产销售及投资风险： 销售低迷和投资不足可能恶化企业运营状况，反过来影响项目落地和更新推进。

这些风险被报告明确指出但未给出具体缓解策略，体现对政策落实和市场环境复杂性的谨慎态度。

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6. 批判性视角与细微差别

• 政策连续性与稳定性的假设： 报告重视“保持政策连续性稳定性”，但实际政策执行可能因地方差异和宏观经济波动出现偏差。该假设对估值修复与行业改善至关重要，若发生违背，则风险加大。

- 存量提质与需求释放假设： 报告强调城市更新带来的住房需求释放，尤其配套货币化安置方案效果良好。具体实施层面，货币化安置方案的全面落地和资金来源仍是不确定因素。

• 头部企业优势的突出： 报告有意强调头部房企融资优势及区域市占率，隐含对行业集中度提升的预期，但未详细分析中小企业承压风险和潜在市场分化。

- 估值视角偏宏观： 估值讨论较为概括，未包含具体财务模型，投资指导多基于政策环境变化，缺少微观财务弹性和风险敏感度分析。

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7. 结论性综合

该报告从2025年7月中央政治局会议出发，系统解读了“城市更新”成为未来中国房地产与城市发展核心路径的政策背景与行业逻辑。城镇化率跨越67%的阶段标志着我国城市发展从“增量扩张”迈向“存量提质”，城市更新政策尤其是城中村和危旧房改造项目，成为提升城市品质与释放新增住房需求的关键支点。

基于政策的稳定连续性和已落地的城改项目规模，房地产行业正迎来估值修复的重要阶段，头部房企将借助融资成本优势和对核心区域把控优势获得运营改善和增长机会。报告同时提醒多重宏观与行业风险，且在政策推进与金融环境等假设的有效性上持审慎态度。

所有定量数据及政策解读均支撑城市更新重要性的凸显，且城改项目的覆盖广泛和数量众多，为行业的存量价值释放提供了具体基础。投资建议与风险提示合理平衡，符合当前政策环境与行业发展态势。

综上，该报告为投资者提供了政策背景下房地产行业转型升级的宏观框架和趋势洞察，是理解当前及未来城市更新及城镇化发展关键的参考资料[page::0][page::1]。

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