市场成交表现回暖 [page::1][page::2]

• 2025年6月9日至6月15日，30大中城市商品房成交面积环比增长24.8%，累计同比下降2.49%。

- 一线城市商品房成交面积同比增加13.16%，二线城市同比减少11.84%，三线城市微增2.13%。

• 14城二手房成交面积环比增加19.74%，累计同比增长23.09%，一线城市累计同比增长30.11%。

价格指数小幅下跌，跌幅收窄 [page::1][page::3][page::4]

• 截至2025年5月，70城市新建商品住宅价格指数同比下降4.10%，二手住宅价格指数同比下降6.3%。

- 一线城市新建住宅价格跌1.7%，二线跌3.5%，三线城市跌4.9%；二手房一线跌2.7%，二线跌6.1%，三线跌6.9%。

库存规模大，去化周期长 [page::4]

• 10大城市商品房可售面积约7804万平方米，库存去化周期约99.58周。

- 全国商品房待售面积77427万平方米，库存去化周期约10.98个月。

土地成交规摸波动，价格大幅下跌 [page::5]

• 100大中城市土地成交宗数301宗，环比增加17.58%，同比减少32.51%。

- 成交土地楼面均价1425元/平方米，环比下跌33.10%。

开发投资及房屋开工面积持续下滑 [page::6]

• 截至5月，全国房地产开发投资36234亿元，同比减少10.7%，住宅投资下降10%。

- 房屋施工面积625020万平方米，同比下降9.2%；新开工面积同比减少22.8%。

房地产财政及货币环境表现 [page::7]

• 地方国有土地使用权出让收入同比减少11.4%。

- 房地产开发贷款国内贷款累计6679亿元，同比减少1.7%，个人按揭贷款累计5645亿元，同比减少8.5%。

产业链表现分化，家居电器零售增加 [page::7][page::8]

• 挖掘机开工小时数同比增长100.7%，水泥产量同比减少8.1%，钢材产量同比增加3.4%。

- 家具、家电零售额分别同比增长25.6%、53%。

债券及权益市场表现与房地产行业相关性较高 [page::9][page::10]

• 国债与企业债收益率与房地产行业指数走势高度一致，收益率整体小幅下跌。

- 房地产板块与上证综指及金融板块走势相关，截至报告期房地产板块周跌1.76%。

商品市场与房地产关联存在滞后性 [page::9][page::10]

• 焦煤、螺纹钢期货价格与房地产指数走势呈时滞，约4个月左右的传导延迟。

- 近期焦煤及螺纹钢期货结算价周环比小幅下跌。

风险提示 [page::1][page::10]

• 政策效果若不及预期，市场需求复苏乏力，将对房地产市场回稳构成压力。

房地产市场高频数据周报（2025年06月16日-06月22日）详尽分析报告

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一、元数据与报告概览

• 报告标题：房地产市场高频数据周报（06.16-06.22）

- 发布机构：财信证券研发中心

• 发布日期：2025年6月19日 08:05

- 分析师：黄红卫（执业证书编号S0530519010001）、研究助理：周舒鹏

• 主题：房地产市场高频数据的动态，涵盖商品房销售、二手房市场、价格指数、土地市场、房地产开发投资、相关产业链、财政与资金面、市场风险等全方位分析。

报告核心论点及信息摘要

• 市场表现：房地产成交热度有所回暖，具体表现为商品房和二手房成交面积均环比上升；价格指数仍有小幅下跌，但跌幅有所收窄。

- 政策动向：国务院明确提出构建房地产发展新模式，强调稳中求进，优化基础性制度，支持好房子建设和城市更新，推动房地产平稳健康发展。

• 展望未来：随着政策红利落地，预计市场稳步回暖，成交活跃度持续提升，价格跌幅收窄，市场趋于止跌回稳。

- 风险提示：政策效果及需求复苏不及预期仍为主要风险[page::0,1]。

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二、逐节深度解读

2.1 投资要点与总结

• 本周房地产销售数据表现出环比积极改善，成交量环比明显上升，其中二手房成交回暖尤为显著。

- 一线城市表现最为优异，商品房累计同比增长达到13.16%，显示核心都市圈需求较强。

• 三线城市表现较为稳健，二线城市成交仍面临压力，同比出现下降。

- 房价方面，仍有一定下调压力，尤其是二手住宅，70城市二手房价同比下跌6.3%，跌幅明显超过新建房价（4.1%）。

• 政策层面对房地产的支持力度加强，着眼长期机制建设，期待稳市场、防风险、促发展的多重目标共融[page::1]。

2.2 住宅市场高频数据（销售、价格、库存）

销售情况分析

• 成交面积

- 30大中城市商品房成交面积达到176.87万平方米，环比增长24.8%，同比分别小幅减少1.15%和累计减少2.49%。周度环比显著上行，说明短期市场活跃度回升。
- 分城市等级，一线城市成交面积同比增长13.16%，三线城市也有2.13%的微弱增加，但二线城市跌幅较大(11.84%)，显示二线城市市场依然疲弱。

• 二手房市场

- 14城二手房成交面积周环比增长19.74%，累计同比大幅上涨23.09%，表现尤为抢眼。
- 其中一线城市累计同比上涨30.11%，二线城市累计同比上涨25.84%，成交表现比新房更活跃，反映市场置换需求逐步释放。

价格变化

• 新建商品住宅价格指数同比下跌4.1%，二手住宅价格跌幅更大，同比下跌6.3%。

- 一线城市价格跌幅最小，新房同比下跌1.7%，二手房下跌2.7%。二线、三线城市跌幅较大。

• 按建筑面积划分，价格跌幅均较为均衡，90平米以下与144平米以上的价格跌幅相近，反映市场整体调整而非结构性分化。

库存分析

• 十大城市商品房库存不断攀升至7804.56万平方米，库存去化周期接近100周，显示出库存压力依然较大，去化周期冗长。

- 全国层面库存去化周期达到10.98个月，库存较高但近几年整体在稳定波动范围内，反映整体市场供需结构偏向卖方市场。

2.3 土地市场动态

• 100大中城市成交土地数量301宗，环比增加17.58%，但同比大幅减少32.51%，显示土地市场短期有活跃迹象，但同比仍处萎缩状态。

- 成交土地规划建筑面积1624.74万平方米，环比增12.55%，同比减少23.56%，建筑面积成交量同比降幅也较大。

• 地价方面，成交土地楼面均价1425元/平方米，环比大跌33.1%，同比跌幅接近10%，且土地溢价率仅0.91%，为较低水平，反映土地市场价格压力依旧明显。

2.4 房地产开发投资与施工情况

• 截至5月，全国房地产开发投资累计36234亿元，同比下降10.7%，其中住宅投资27731亿元，同比下降10%。投资延续收缩态势，开发资金投入减少，反映开发商资金链压力和谨慎态度。

- 全国房屋施工面积625020万平方米，同比减少9.2%；新开工23184万平方米，同比缩减22.8%；竣工面积18385万平方米，同比减少17.3%，施工和竣工双缩，项目推进明显放缓。

2.5 财政与金融资金面

• 地方政府性基金收入中土地出让收入9340亿元，同比下降11.4%，反映政府土地财政收入减少。支出也同比减少8.4%，可能意味着财政支出趋于保守。

- 房地产开发贷款和个人按揭贷款均出现同比收缩，个人按揭贷款累计减少8.5%，显示房地产融资环境及居民购房贷款需求仍受到抑制。

• 住户中长期贷款当月新增746亿元，同比增长，居民长期贷款需求有所回升，短期或存在一定缓冲迹象。

2.6 房地产相关产业链动态

• 挖掘机开工小时数同比提升100.7%，表明施工活跃度出现短期反弹。

- 建材家居景气指数略降0.31%，增速放缓，整体处于较低区间。

• 家具类零售额同比增加25.6%，家用电器和音像器材零售额同比增长显著，达53%，反映消费市场对家装家电的需求增长，间接支撑房地产后市场。

- 水泥产量同比减少8.1%，钢材产量同比增加3.4%，水泥下降说明基建及房地产需求仍弱，钢材略增可能受其他行业支撑。

2.7 市场表现（债券、权益及商品市场）

• 债券市场：国债与企业债收益率小幅下降，其中10年期AAA企业债收益率下降3.43BP，反映市场资金成本小幅降低，有利于房地产融资环境。

- 权益市场：房地产板块与上证指数走势基本一致，但近期房地产板块周环比下跌1.76%，表现弱于大盘，表明市场对行业短期信心不足。金融板块表现相对较好。

• 商品市场：焦煤与螺纹钢期货结算价均有轻微下跌，且房地产对这些原材料价格的影响存在滞后性（约4个月），预示上游成本压力短期缓解。

2.8 风险提示

• 政策效果若未达预期，房地产市场调整压力将持续。

- 需求复苏速度缓慢亦可能导致市场进一步疲软。

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三、图表深度解读

3.1 商品房成交图（图1与图2）

• 图1显示2024年6月中旬至2025年6月中旬，成交面积在春节前出现高峰，后整体低位波动。最新数据环比显著上涨，显示近期成交活跃度提升。

- 图2中，累计同比下降幅度自2025年1季度后有所收窄，但仍为负值，反映长期成交难以完全回升。

3.2 各线城市成交变化（图3和图4）

• 图3显示三线城市周度成交波动较大，二线城市波动相对平缓，一线城市维持相对稳定。近期三线、二线均有较强环比正增长。

- 图4累计同比数据中，一线城市连续保持正增长，二线城市负增长趋势明显，三线城市微弱正增长，反映不同级别城市面临不同市场环境。

3.3 二手房成交（图5与图6）

• 图5反映14城二手房成交量呈周期性波动，最近两个月成交明显回升。

- 图6显示一线与二线城市二手房环比均有两位数增长，市场交投氛围改善明显。

3.4 价格指数变化（图9-12）

• 图9与图11显示70城新建与二手住宅价格同比持续下跌趋势，但近期跌幅收窄，价格下探的步伐有所缓和。

- 图10与图12揭示，环比涨跌城市数量占比下降，维持跌价城市数量占比较大，整体市场价格调整仍在继续。

3.5 库存与去化周期（图13-16）

• 图13显示库存水平高度稳定，无明显回落迹象。

- 图14库存去化周期长期维持在80周以上波动，近期高位稍有回调。

• 图15和16全国库存及去化周期表现与十大城市类似，长期趋势趋于稳定但库存压力较大。

3.6 土地市场（图17-20）

• 成交宗数及建筑面积图显示成交量环比小幅提升，显示土地市场活跃度短期改善。

- 楼面价图显示价格剧烈波动，环比大幅下降，且溢价率降至低位，土地市场价格压力和谨慎情绪突出。

3.7 开发投资及施工（图21-24）

• 投资额走势图显示累积投资金额同比持续下滑，反映销售压力传导至开发与投资环节。

- 施工、新开工和竣工面积分月度同比均呈下降趋势，施工面仍有一定支撑但新开工大降，显示开工节奏趋缓。

3.8 财政收入及资金来源（图25-28）

• 地方政府土地出让收入及支出均同比下降，财政收入承压。

- 开发贷款、按揭贷款数据累计同比下降，居民中长期贷款有小幅增长，表明资金面整体依然紧张但存在边际改善。

3.9 产业链数据（图29-34）

• 挖掘机工作小时数快速反弹，施工设备利用率回升。

- 建材家居景气指数基本稳定，家具与家电零售显著增长，为房地产后市场的潜在消费支撑。

• 水泥产量持续下降，钢材小幅上升，体现差异化的产业链反映。

3.10 市场表现（图35-40）

• 债券收益率小幅下降，反映利率环境对房地产融资略为宽松。

- 股价指数显示房地产板块走势与大盘相关联但相对弱势，金融板块表现良好。

• 上游煤炭与钢铁价格轻微下跌，期货价格预示成本压力短期缓解。

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四、估值分析

本报告并未直接涉及具体个股估值模型、目标价及评级改变，更多集中于宏观及行业数据动态、市场趋势分析及政策理解，属于宏观高频数据研判报告。报告中评级体系仅针对股票与行业定义，未对房地产板块整体评级做出具体买卖建议，仅风险提示政治效果及需求不达预期可能引发负面调整[page::10]。

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五、风险因素评估

• 政策风险：房地产调控和支持政策若未能有效实施，可能导致成交未能持续回暖，价格仍然下跌。

- 需求风险：市场购房需求低迷，尤其在部分二线、三线城市，可能导致销售与库存压力交织形成周期性修正，影响开发与融资环境。
报告未深入探讨缓解措施，但隐含政策持续跟进与系统性调控机制完善为主要对策[page::1,10]。

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六、批判性视角与细微差别

• 报告整体基于高频公开数据，客观详实，但对政策落地效果持谨慎乐观预期，存在积极偏向。

- 价格层面虽然指数跌幅收窄，但未明确预计何时触底，短期仍存在调整压力。

• 二线城市商品房成交同比下降明显，而二手房成交却大幅上扬，两者出现分化，显示市场结构性矛盾，短期可能形成资源错配。

- 土地市场成交均价和溢价率下降较大，反映开发商回避高位土地，可能影响中长期供给结构。

• 报告未提供新开工大幅下滑对未来供应链及产业链的潜在冲击分析。

- 推荐评级内容为空白，说明为数据解读报告，缺乏投资指导，投资者需谨慎研判。

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七、结论性综合

本周房地产市场表现出明显的交易活跃度回暖迹象，尤其体现在商品房、二手房成交面积的环比上涨和二手房累计同比高增长上。一线城市表现坚挺，三线城市稳定，二线城市短期仍承压。价格指数整体仍处于下跌趋势，但跌幅收窄，市场调整趋缓。库存规模仍高，且去化周期长，供应端压力仍存，短期内难以快速消化。

土地市场成交活跃度有所上升，但价格大幅回落，显示市场谨慎情绪加重。开发投资和施工数据表明房地产开发节奏明显放缓，新开工面积锐减，对后续供给形成压力。财政土地收入和房地产贷款资金均有下降，反映资金链压力依旧。

产业链数据出现混合信号，挖掘机开工时长和消费品销售增长表明后续工程和家装市场活力提升，而水泥产量下滑显示基建和房地产需求仍未稳固。债券和股价表现反映资金成本略有下降，但权益市场对行业短期信心不足。

总体来看，报告基于高频、深度数据和指标多维分析，精确描绘了房地产市场当前“成交回暖、价格止跌，开发与资金承压”的复杂局面。政策层面强调构建新发展模式为后续稳定和转型提供制度保障，但风险仍主要集中在政策效果实施难度及需求复苏速度。

本报告未给出明确投资建议，但通过详实数据为市场主体及投资者提供宏观监测决策参考，强调对市场动态的持续跟踪与政策导向的重要性。

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以上分析覆盖了报告所有章节、呈现的关键表格与图表，既详尽解读数据含义与趋势，也揭示潜在风险与市场深层结构，为专业投资或市场研判提供扎实依据。[page::0-10]

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附：图表引用示例

• —— 30大中城市商品房成交情况

- —— 各线城市商品房成交面积周环比

• —— 国有土地使用权出让收入累计值

- —— 房地产行业指数与国债到期收益率走势

（注：以上为精选图表示例，全文分析涵盖所有主要图表）

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总结

本报告精准揭示了2025年中期中国房地产市场在政策推动下逐步回暖但结构性调整深刻的全貌，尤其强调成交活跃度的改善与价格调整的延续，以及开发和土地供应端的谨慎态势。市场恢复仍需政策持续发力与需求稳妥释放，风险因素不可忽视。投资者应密切关注政策进展和供求格局变化，合理判断市场前景。

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