2025年5月新房及二手房销售数据概览 [page::0]

• 40城本周新房销售379.9万平方米，较上一周328.5万平提升约15.7%。

- 40城新房年内累计销售同比增长11.1%，较前值4.6%大幅上升。

• 19城本周二手房销售280.7万平方米，同比增速45.2%，远超新房市场增速。

- 本月累计新房销售同比回正，达到6.5%，较上月负增长明显改善。

重点城市新房与二手房销售增速分化 [page::0]

| 城市 | 新房同比增长(%) | 二手房同比增长(%) |
|-------|-----------------|-------------------|
| 北京 | -30 | 1.7 |
| 上海 | -1 | 44.2 |
| 深圳 | 24.3 | 50.7 |
| 广州 | 11.7 | 37.8 |
| 杭州 | 6.9 | 23 |
| 成都 | -11 | 23 |

• 深圳及广州新房销售依然坚挺，部分一线城市新房销售继续承压。

- 二手房市场普遍活跃，尤其是深圳、上海保持强劲增长动力。

政策推动与行业动态概述 [page::0][page::1]

• 住建部持续推进老旧小区改造，财政部强化资金和税费支持。

- 国家发改委计划6月底前下达2025年城市更新专项预算。

• 金融监管总局制定专项贷款管理办法以支持城市更新项目。

- 自然资源部持续优化用地政策，助力城市更新和房地产市场恢复。

投资建议与风险提示 [page::1]

• 建议关注城市更新相关政策带来的区域机会。

- 风险方面需警惕行业盈利能力下滑、销售不及预期及资产减值等因素。

【东兴地产·数据跟踪】周报20250526详尽分析：新房及二手房销售显著增长，加力推进城市更新

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一、元数据与概览

报告标题：《【东兴地产·数据跟踪】周报20250526:新房及二手房销售显著增长，加力推进城市更新》
作者：陈刚（东兴证券研究所）
发布机构：东兴证券研究所
发布时间：2025年5月28日，07:00
报告主题：房地产行业数据跟踪，重点关注全国主要城市新房及二手房销售动态，以及国家层面推动城市更新的政策进展。

核心论点：2025年5月中下旬，全国范围内新房及二手房市场均呈现显著增长趋势。国家多部门积极推动城市更新，政策优惠不断强化，预计将对房地产市场和相关行业产生持续利好影响。作者暂未透露具体投资评级或目标价，报告侧重于数据解读和政策影响展望。[page::0] [page::1]

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二、逐节深度解读

2.1 摘要部分

关键论点总结：

• 40个重点城市本周新房销售面积大幅提升至379.9万平方米，较上周328.5万平方米上涨约15.6%。年内累计新房销售面积同比增长达到11.1%，明显高于之前的4.6%。当月累计销售面积由负转正，达到6.5%的正增长，表现出市场回暖迹象。

- 二手房市场同样表现活跃，19城本周销售面积达280.7万平，较上周271.2万平上升3.6%。年内累计同比增长幅度高达45.2%，远超前值27%。当月增速约为20.6%，维持高位。

• 18城市合计新房及二手房销售面积为471.1万平，环比上涨5.1%，年内累计同比增速为26.4%，当月累计同比13.5%。

推理依据：作者基于国家房管局及地方房管局发布的官方数据，按周更新新房和二手房成交面积，结合同比数据计算出增速。该数据反映在经历去年的市场调整后，复苏迹象明显，市场信心有所恢复。价格和成交量同步增长为正面信号。

数据阐释：

• 新房市场由负增长转为正增长说明需求回暖，可能与近期政府调控政策放松或购房需求释放有关。

- 二手房成交强劲，年内增长逾四成，说明换房需求及改善型需求旺盛。

• 18城综合数据突出，显示重点城市群整体向好，房地产市场分化减少。

相关城市重点：

• 一线城市北京、上海经历新房销量下滑，北京新房销售年内累计同比下降30%，上海同比下降1%，显示头部城市供需结构差异和政策环境差异。

- 二手房方面，北京保持微弱增长1.7%，上海、深圳、杭州等均维持两位数增长，说明二手市场活跃度更高。

• 成都二手房当月同比增速下降显著，显示市场分化。[page::0]

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2.2 行业要闻及政策背景部分

关键论点与信息：

• 国家持续推进城市更新行动。住房和城乡建设部将深度推动城镇老旧小区改造，改善居民居住质量。

- 财政部加大财政资金投入，落实税费优惠政策，减轻相关项目融资压力，提高项目吸引力。

• 国家发改委将在6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，强调资金保障。

- 金融监管总局规划出台针对城市更新项目的贷款管理办法，预计将优化信贷结构，降低融资成本。

• 自然资源部将出台用地政策，赋予城市更新项目用地支持，推动项目落地。

推理依据：政府多部门协同动作体现出政策端对城市更新的重视，政策组合拳将有效刺激开发投资及相关产业链活跃度。金融政策侧重资金支持和风险管控，土地政策保障项目用地资源，财政政策提供经济支持，共同形成良性循环。

影响意义：该政策层面利好长期城市更新方向，预期将推动房地产行业结构优化，从增量市场转向存量资产改造和质量提升，符合国家“稳地价、稳房价、稳预期”目标。行业相关企业可借助政策红利进行项目推进和产品升级，带动业绩提升。[page::0] [page::1]

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三、图表深度解读

本报告主要基于文字和数据表述，未附加图形图片，以下内容基于文本中数据表格的信息进行解读：

3.1 40城新房销售面积周度走势

• 描述：报告数据显示2025年5月18日至24日40城新房销售面积为379.9万平方米，相比上一周328.5万平方米显著增加。

- 解读数据与趋势：该幅度约15.6%的环比增长显示新房市场进入上行周期，结合年内累计同比增长11.1%，较前值4.6%提升明显，显示需求回稳。

• 联系文本：这些数据直接支持作者观点，即房地产市场在经历调整后开始回暖，销售改善显著。

- 数据局限：周度数据受短期销售节奏、库存变化等因素影响较大，需结合月度及季度数据对趋势做进一步验证。

3.2 19城二手房销售面积与增速

• 描述：5月18-24日期间19个城市二手房销售面积达280.7万平方米，同比增长45.2%。

- 解读趋势：二手房销售增速远超新房，反映改善性及换房需求释放更为迅速和集中。

• 联系文本：与新房走势一起，二手房市场活跃共同支撑了整体地产市场的恢复。

- 数据局限：二手房数据19城样本相较40城新房样本较少，可能造成区域性差异影响整体判断。

3.3 重点城市分解数据

• 北京、上海、深圳、广州、杭州、成都6城市新房及二手房累计同比增速数据表现差异较大：

- 北京新房销量同比减少30%，但二手房微涨1.7%。
- 上海销量基本持平，二手房高增44.2%。
- 深圳二手房增速超过50%，活跃度高。
- 广州、杭州二手房同样维持强劲增速，杭州新房增速亦回正。

• 解读：区域市场分化明显，一线城市新房供给限制及政策收紧带动销量下降，但二手房市场维持活跃，改善换房需求主导。二线城市复苏更为显著，新房和二手齐升。

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四、估值分析

报告中未明确涉及具体上市公司、项目的估值分析，亦无相关财务模型或目标价信息，投资建议部分略。故本报告主要为数据跟踪及政策解读性质，投资者需等待后续专题报告或结合其他个股分析进行估值判断。[page::0] [page::1]

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五、风险因素评估

报告提及主要风险点：

• 物业企业盈利能力可能继续下滑，源于成本上升或价格压力。

- 房地产销售不及预期，若市场需求恢复放缓或调控政策趋紧。

• 资产减值风险，即房地产存货或投资物业价值下跌，带来财务负担。

潜在影响：

• 盈利能力下降直接侵蚀开发商业绩和现金流，可能影响资本市场表现及融资能力。

- 销售不及预期将导致库存积压，资金周转困难，进而影响后续开发节奏。

• 资产减值将引发财务风险及投资者信心下降。

报告未详细说明各风险发生概率或缓解策略，但结合政策推动力度和市场实际数据，短期风险有所缓释，但中长期仍需关注宏观经济及政策走向。[page::1]

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六、批判性视角与细微差别

• 报告对销售增长的数据亮点强调充分，但对各个城市间新房市场下行的原因分析较为简略，应进一步解释一线城市新房下滑是否因政策限制、土地供应或地产企业战略调整。

- 多数数据为面积同比增速，缺少对应价格走势及销售金额数据，难以全面判断市场热度和盈利空间。

• 政策层面表述较为乐观，缺少针对可能资金紧张等金融风险的深入分析。

- 报告结构较为简洁，缺乏投资建议和具体估值，限制了对投资者的直接指导价值。

• 周度数据波动性大，短期数据可能受特殊因素影响，尚需结合更长期数据确认趋势。

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七、结论性综合

该份东兴证券地产数据跟踪周报全面展示了2025年5月中下旬中国房地产市场的新动态，提供了由官方权威数据支撑的新房和二手房销售面积的详细周度统计以及同比增长分析。总体来看，数据显示房地产市场正经历明显的复苏过程，特别是二手房市场表现更为强劲，且重点城市的市场表现呈现分化格局：一线城市新房销售受限但二手房市场活跃，二线城市实现新房和二手房销量双升，这反映了市场整体需求的回暖和结构性调整。

从政策层面，国家多部门形成合力，通过财政补助、税费优惠、专项预算安排以及金融和土地政策支持，有力推动了城市更新及老旧小区改造项目，这将为房地产行业带来新的发展动力和业绩提升机会。同时，报告亦谨慎提示了盈利能力下滑、销售回落以及资产减值风险，提醒投资者注意风险防范。

唯一缺憾是报告未给出具体投资评级及目标价，也未进行企业层面的估值分析，建议投资者结合详细的财务数据和公司基本面研究，谨慎评估投资价值。

综上，该报告立足最新官方数据，提供了生动的市场透视和政策解读，是理解当前房地产市场动态和未来发展方向的重要参考资料。[page::0] [page::1]

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